文/粵進深 嚴(yán)明會

近段時間，在新盤層出不窮的番禺市場，一個“老盤”成功引起了外界的注意。

今年3月，廣州新房市場難得出現(xiàn)“小陽春”，番禺以917套的網(wǎng)簽，排在11個區(qū)的第二名。

更讓人有些意外的是，廣地花園以108套的網(wǎng)簽成績，成為番禺新房網(wǎng)簽的第二名。

這個位于大石板塊的“陳年老盤”，著實在一眾新盤面前秀了一波。

廣地花園，曾與祈福新邨、華南碧桂園、廣州雅居樂花園、廣州星河灣、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南新城一起。

被譽為番禺樓盤的八大金剛。這個超級大盤，已經(jīng)歷了多年的開發(fā)。

項目最早在1997年面市，隨后開發(fā)商經(jīng)歷多次易主。

從最初的廣地到廣東決勝再到廣州泛美、廣州圣地，直到2013年廣州南馳集團的進入，才最終穩(wěn)定了下來。

項目占地約26.6萬平方米，總建面約65.5萬平方米。

2019年，南馳操盤的廣地花園全新組團“廣地國際”亮相，相繼推出廣地國際一期、二期。隨后，項目三期、四期產(chǎn)品也相繼推出。

項目目前在售為觀灝組團，在售包括29-30-33-34棟的96-128平三房和四房，單價在2.5萬-3.2萬/平。

預(yù)計三房今年10月收樓，四房今年5月收樓。

近期，項目還新加推了37棟3梯5戶建面92-107平三到四房產(chǎn)品，準(zhǔn)現(xiàn)房。

總價方面，01戶型99平西北向250-285萬；02戶型92平東南向238-268萬；

03戶型93平東北向228-258萬；04戶型107平西南向263-295萬；05戶型107平西南向263-299萬。

據(jù)此的單價在2.4萬-2.9萬左右。

臨近萬博CBD、準(zhǔn)現(xiàn)房，這樣的價格確實很筍。

可以對比的是，萬博板塊近年來推出的多為改善盤均價在4.9-6.5萬左右。

如長隆萬博悅府均價在5.5-6.5萬/平，越秀瑞麓府5.3-5.7萬/平，越秀萬博和臻4.9-5.9萬/平。

即便同樣較大性價比的錦繡香江花園，也要2.6萬/平起。

其實，廣地花園也有過高光時刻，2021年項目三期曾一度漲到均價4.3萬/平。

不過時易境遷，現(xiàn)如今，價格降了將近一半。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，項目附近的二手房華南新城、中環(huán)品悅掛牌均價為2.7萬/平。

這兩個小區(qū)，最早的在2001年已建成，樓齡最久的至今已二十多年。

廣地花園作為一手房，房價甚至連二手房都比不上。

從三月以來網(wǎng)簽量的提升，可以看出項目似乎正在以價換量。

回看過去兩年的情況，廣地花園的去化并不那么理想。

樂居財經(jīng)查閱廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，廣地花園在2023年6月、8月取的兩張預(yù)售證，至今網(wǎng)簽去化率約為61%左右。

當(dāng)然，項目價格縮水，原因還有很多方面。

首先從產(chǎn)品上來講，隨著市場逐漸被新規(guī)產(chǎn)品占據(jù)，廣地花園的競爭力明顯偏弱。

其使用率明顯偏低，戶型設(shè)計也存在槽點。

以新推的37棟產(chǎn)品為例，項目92平產(chǎn)品只做了3房2衛(wèi)，入戶門還正對衛(wèi)生間，廚房在臥室隔壁。

107平的產(chǎn)品，同樣只做了3房2衛(wèi)，還存在主臥門正對廁所，主臥衛(wèi)生間窗戶對著陽臺，私密性不夠等問題。

要知道，現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品迭代之快，讓人眼花繚亂。

不僅小面積產(chǎn)品做到三房四房，飄窗、陽臺、設(shè)備平臺說送就送。

使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)吊打以往的新規(guī)前產(chǎn)品。

尚且不說，整個項目看，廣地花園還存在不少劣勢。

首先一點，是其產(chǎn)權(quán)年限問題。

項目于1997年正式面市，至今已有28年，土地產(chǎn)權(quán)年限剩余已不足50年。

也就是說，項目雖然是一手房，但其土地年限已跟二手房無疑了。

其次，項目雖然靠近萬博CBD，但距離地鐵并不近。

項目觀灝組團直線距離南村萬博地鐵站2公里，距離大石地鐵直線1.7公里，平時上下班通勤需要依靠樓巴接駁。

另外，項目被吐槽較多的還有小區(qū)較為老舊物業(yè)管理、社區(qū)配套運營較差等問題。

有網(wǎng)友在網(wǎng)上吐槽:項目“商業(yè)街漫天灰塵”、“湖景房湖還不如魚塘大”、“園林維護極差，四期多棵樹木已枯萎” ……

廣地花園的開發(fā)主體為廣東省番禺廣地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司董事長兼總經(jīng)理為周岳強，由南馳集團實際控制。

南馳集團成立于1995年，業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理、倉儲物流，其打造項目包括嘉仕花園、百利華庭、佳信花園、都湖國際、江山國際、富頤華庭等。

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