觀點網(wǎng) 國內(nèi)醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施首單公募REITs發(fā)行腳步漸進(jìn)。

12月25日，九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，其醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目已獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)，核準(zhǔn)日期為2024年12月24日。

觀點新媒體獲悉，九州通REITs是國內(nèi)醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施首單公募REITs以及湖北省首單民營企業(yè)公募REITs。

這是九州通轉(zhuǎn)型過程中的重要一步。據(jù)悉，早在2022年，九州通就提出了新三年戰(zhàn)略規(guī)劃，將開啟新零售、新產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、不動產(chǎn)證券化新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2024年進(jìn)一步提出新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、不動產(chǎn)證券化、數(shù)字化的三新兩化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

REITs獲批

該基金發(fā)起人為九州通醫(yī)藥集團(tuán)物流有限公司、九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司，其中九州通物流是九州通集團(tuán)旗下物流企業(yè)，為醫(yī)藥流通企業(yè)客戶提供一體化的醫(yī)藥物流供應(yīng)鏈綜合解決方案，具體服務(wù)范圍包括藥品的倉儲、分揀、配送以及信息系統(tǒng)服務(wù)等端到端的全程可視化醫(yī)藥物流供應(yīng)鏈服務(wù)。

有別于目前已上市物流倉儲REIT，九州通REIT擬入池資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，是該公司唯一的全國中心倉，具體包括醫(yī)藥倉儲綜合樓、醫(yī)藥倉儲分揀中心、醫(yī)藥倉儲保障中心1號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心2號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心3號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心輔助用房，合計總建筑面積約為17.2萬平方米。

根據(jù)經(jīng)營數(shù)據(jù)，2021-2023年及2024年1-6月，基礎(chǔ)設(shè)施項目的營業(yè)收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元及4683.14萬元；凈利潤分別為3268.59萬元、3641.55萬元、3923.42萬元及1957.39萬元；息稅攤銷折舊前利潤分別為6961.55萬元、7374.30萬元、7824.61萬元與3893.36萬元。

該筆REITs曾于月初回復(fù)上交所，不動產(chǎn)的評估值從11.7億元下調(diào)至10.98億元，下調(diào)幅度為6.15%。下調(diào)的原因是評估機(jī)構(gòu)考慮合同期外，辦公部分每年一個月的免租期，故出租率設(shè)定為90%，項目長期增長率也由申報稿的2.5%下調(diào)至1.5%。

公募REITs給包括九州通在內(nèi)的企業(yè)提供了資產(chǎn)盤活、退出的渠道。九州通表示，若本次公募REITs項目發(fā)行完成，預(yù)計將增加公司凈利潤不超過7億元，實現(xiàn)九州通和公募REITs雙上市平臺。

值得關(guān)注的是，為了給公募REITs未來擴(kuò)募孵化和培育優(yōu)質(zhì)的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)，實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，九州通還在不斷推進(jìn)Pre-REITs基金的相關(guān)工作。

Pre-REITs加速

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，九州通的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)Pre-REITs基金由高和資本擔(dān)任基金管理人。

據(jù)此前披露的消息，九州通首期Pre-REITs入池資產(chǎn)擬定為持有的位于上海、杭州、重慶三處醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施，合計總建筑面積約為24萬平方米。據(jù)測算，如Pre-REITs發(fā)行完成，預(yù)計將增加公司凈利潤不超過9億元。

12月初，因Pre-REITs項目發(fā)行的需要，九州通以不超過17億元的對價，向上海和穩(wěn)、杭州和雋及重慶和昱轉(zhuǎn)讓其持有的上海通達(dá)、杭州卓英堂及重慶首瑞100%股權(quán)，標(biāo)的公司分別持有公司Pre-REITs項目首期入池資產(chǎn)。高和資本旗下的高和豐德將受讓標(biāo)的公司的股權(quán)。

根據(jù)評估，三家標(biāo)的公司的估值約為14.28億元，經(jīng)各方協(xié)商一致，此次交易的股權(quán)轉(zhuǎn)讓總額預(yù)計不超過17億元。與評估價值相比，三家標(biāo)的公司的轉(zhuǎn)讓金額溢價約2.7億元。交易完成后，九州通不再持有標(biāo)的公司股權(quán)。

另外，因Pre-REITs項目發(fā)行需要，九州通全資子公司也認(rèn)繳出資3.5億元參設(shè)Pre-REITs不動產(chǎn)私募投資基金。

目前，九州通已聯(lián)合不動產(chǎn)私募基金管理人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，完成對Pre-REITs基金擬納入資產(chǎn)池的盡職調(diào)查及基金方案設(shè)計。

據(jù)悉，九州通全資子公司九州通醫(yī)藥投資有限公司已與高和豐德(北京)企業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司共同成立了蕪湖通高壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)。

有分析指出，通過不動產(chǎn)證券化，九州通得以實現(xiàn)業(yè)務(wù)上輕重分離。資料顯示，九州通集團(tuán)作為科技驅(qū)動型的全鏈醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)涵蓋醫(yī)藥流通、醫(yī)藥 CSO、醫(yī)藥工業(yè)、醫(yī)藥新零售等業(yè)態(tài)，包括數(shù)字化醫(yī)藥分銷與供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)、總代品牌推廣業(yè)務(wù)、醫(yī)藥工業(yè)自產(chǎn)及 OEM 業(yè)務(wù)、新零售與萬店加盟業(yè)務(wù)、醫(yī)療健康與技術(shù)增值服務(wù)、數(shù)字物流與供應(yīng)鏈解決方案六大方面。

在醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)及配套設(shè)施的建設(shè)方面，九州通已在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規(guī)模不等的高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施，建筑總面積超430萬平方米。

其中，GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，具備1,532萬箱儲存能力、1.66億箱吞吐能力，并擁有覆蓋全國96%以上區(qū)域聯(lián)網(wǎng)的物流網(wǎng)絡(luò)資源。

這些為該公司未來開展REITs及Pre-REITs項目提供了良好基礎(chǔ)。募集說明書中也列示了九州通持有的部分可擴(kuò)募資產(chǎn)情況，分布在上海、杭州、重慶、安徽、成都、西安、北京等地。

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